Určitě už většina z vás zachytila informaci, že se něco děje s hypotékami. Sám jsem mezi klienty zaslechl „šuškandu„, že se něco chystá, že se bude něco zpřísňovat, nebo naopak, že bude něco od 1.prosince jednodušší.
Brzy, konkrétně od 1.prosince 2016, totiž začne platit nový Zákon o spotřebitelském úvěru (Zákon č. 257/2016 Sb.), který mimo jiné upravuje i hypoteční úvěry. Ale víme všichni čeho se zákon týká? Co se od prosince změní? Co je to nejzásadnější a zda bude získání hypotéky opravdu složitější?

Řada mých klientů se na mě obrací s těmito typy dotazů, proto jsem se rozhodl, že se pokusím vypíchnout několik z mého pohledu nejdůležitějších novinek, které nás s příchodem nového zákona čekají a které se asi nejvíce týkají mého oboru.

Poskytovat úvěry bude obecně složitější

Jedním z cílů zákona je pročistit a kultivovat trh s půjčkami. Sám ministr Babiš již nějakou domu proklamuje, že skoncuje s lichváři a že trh s půjčkami by měl být mnohem lépe regulován něž dosud, na čemž se shodne jak s odbornou tak i laickou veřejností. Zákon proto výrazným způsobem zvyšuje nároky na poskytovatele úvěrů. Česká národní banka např. bude nově udělovat všem poskytovatelům úvěrů licence (dosud stačilo jen živnostenské oprávnění), což by mělo trh zregulovat z nynějších zhruba 50 – 60 tisíc poskytovatelů na několik desítek, možná několik málo stovek subjektů. Česká národní banka bude mít tak nově dohled nad celým finančním trhem. Získat licenci ale nebude jen tak. Každý subjekt bude muset před získáním licence prokázat odbornou způsobilost a nebankovní půjčkové společnosti budou muset prokázat i dostatečný základní kapitál, a to 20 mil. Kč.

Přísnější posuzování bonity klienta

Zákon také výrazným způsobem zvyšuje odpovědnost věřitele (banky) za poskytnutí úvěru, tj. za schopnost klienta (dlužníka) řádně splácet. Jinými slovy je to na bance, aby si klienta dostatečně důkladně „proklepla“, zda bude schopen po celou dobu úvěru splácet. To ale platilo už dosud. Pokud totiž banka půjčila klientovi peníze v době kdy bylo zřejmé, že není schopen splácet, mohla být taková smlouva prohlášena za neplatnou. V takovém případě nemusel klient platit žádné pokuty ani úroky, musel však obratem uhradit dlužnou částku. Nyní ale nastává důležitá změna. Dle nového zákona bude moci nedostatečně prověřený klient splácet vypůjčenou částku tzv. „dle svých možností“ (otázkou je co to znamená) a bez úroků a sankcí. K čemu toto povede? Pravděpodobně k tomu, že bude větší počet spotřebitelských žalob na bankovní domy, že si klienta dostatečně neprověřily, což samozřejmě povede k velmi přísnému posuzování, komu banka půjčí a komu ne. Získat hypotéku proto bude o něco složitější z hlediska prověřování klientů a takový telefonát bankéře našemu zaměstnavateli s dotazem, jak se mu ekonomicky daří a zda s námi počítá i v dalších letech, by nás v příštích měsících a letech neměl překvapit.

Splacení hypotéky bez sankcí

Další výraznou novinkou je možnost splacení velké části hypotéky absolutně bez sankcí. Banky musejí dle nového zákona dát spotřebiteli možnost při každém výročí (resp. 1 měsíc před výročím) splatit až 25% hypotéky, bez ohledu na fixaci. Při prodeji jí dokonce mohou doplatit celou. Toto pravidlo bude platit pro všechny hypoteční úvěry uzavřené po 1.12.2016. Pro ty starší začne toto pravidlo platit až po uplynutí lhůty jejich fixace. O mnoho jednodušší bude i předčasné splacení celé hypotéky. Dříve si banky účtovaly poplatek za předčasné splacení, který se mohl vyšplhat až na 5% ze zbylé částky za každý rok až do konce fixace, nyní mohou bankovní domy účtovat pouze účelně vynaložené náklady. Pokud ale bude důvodem pro předčasné splacení těžká životní situace klienta jako např. smrt partnera, dlouhodobá nemoc, nebo invalidita dlužníka, která povede ke snížení schopnosti splácet, nemůže banka účtovat poplatek žádný. Lze proto očekávat, že tento výpadek v příjmech si budou banky kompenzovat alespoň minimálním nárůstem úrokových sazeb.

Nižší sankce při nesplácení

Zákon o spotřebitelském úvěru také jasně stanovuje maximální výši sankce, kterou si mohou banky účtovat v případě, kdy dlužník nesplácí řádně a včas. Věřitel si nově může naúčtovat pouze vynaložené náklady spojené s vymáháním dluhu, zákonný úrok z prodlení a pokutu ve výši 0,1 % z dlužné částky za každý den prodlení. Výraznou novinkou je také fakt, že celá pokuta je „zastropována“ na 50% dlužné částky, maximálně však 200.000,- Kč.

Mnohem hodnější bude banka také v případě, kdy dlužník ručí svojí nemovitostí. Banka totiž nově musí před prodejem takové nemovitosti dát dlužníkovi čas 6 měsíců na uhrazení dlužné částky a až po této lhůtě může na nemovitost „sáhnout“.

Toto jsou dle mého čtyři základní věci, které přináší nový Zákon o spotřebitelském úvěru a které se do určité míry dotýkají i trhu s nemovitostmi a financování nákupu nemovitostí.

Ve výsledku je patrné, že banky budou mít o dost složitější život při poskytování úvěrů něž dosud, což se zákonitě odrazí na zpřísnění posuzování toho komu banka půjčí a komu ne a samozřejmě taky za jaký úrok.