Stále častěji zprostředkovávám mým klientům koupi tzv. investičních bytů, tedy bytů pořízených za účelem pronájmu. Ty pak zejména v období renty generují značnou část příjmů domácnosti. Nicméně pronajímat byt omezují stále přísnější pravidla. Ta určuje z velké části Nový občanský zákoník z roku 2014 (NOZ). A proto často dostávám dotazy týkající se právě praxe s pronájmy. Vybral jsem pět témat, která s klienty řeším nejčastěji a pokusím se je v rychlosti popsat.

1. Smluvní pokuta

Dříve bylo běžné, že si pronajímatelé dávali do nájemních smluv možnost smluvní pokuty, pokud nájemník neplnil ustanovení smlouvy, zejména tedy pokud neplatil nájem, případně ho zaplatil pozdě a nebo prostě jinak smlouvu porušil. V tomto ohledu mluví NOZ jasně. V nájemní smlouvě žádné smluvní pokuty být nesmějí! A pokud se tam přeci jen objeví, jsou nevymahatelné. 

 2. Trvalé bydliště

Pokud jste majitel bytu a nesouhlasíte s umístěním trvalého pobytu nájemníka ve vašem bytě, máte smůlu. Pokud totiž nájemník prokáže místnímu úřadu oprávněnost užívání bytu (většinou nájemní smlouvu), je úřad povinen trvalý pobyt v daném bytě zapsat. Na zákazové prohlášení v nájemní smlouvě, případně na sdělení nesouhlasu majitele nebude brán zřetel. Nicméně není se moc čeho obávat, pronajímateli z evidence takového trvalého bydliště žádná práva ani povinnosti neplynou! 

3. Zvíře v pronajatém bytě

Ačkoli toto před rokem 2013 nebylo příliš řešeno, tak NOZ jasně stanovuje, že nájemce má právo v bytě chovat zvíře, aniž by mu v tom mohl pronajímatel bránit, např. zákazem v nájemní smlouvě. Jedině kdy lze chov zvířete zakázat je v případě, kdy by takový chov působil pronajímateli, případně dalším uživatelům domu nepřiměřené obtíže. To může být např. nadměrný hluk (štěkání psa), zápach, znečištění, či jakékoli nadměrné poškozování nemovitosti. Důležitý je také druh a počet chovaných zvířat. Křečka budeme zakazovat těžko, kdežto kobru královskou určitě ano.

4. Kdo platí fond oprav

NOZ také říká, co jsou to služby spojené s užíváním bytu. Jsou to např. poplatky za teplo, teplou vodu, elektřinu společných prostor, úklid společných prostor, odvoz odpadu apod. Ty může pronajímatel účtovat nájemci nad rámec nájemného. Ovšem fond oprav do těchto služeb řadit nelze, ten musí být vždy hrazen majitelem jednotky! Ani zde však nemusíme panikařit. Pokud jako majitelé trváme na úhradě fondu oprav ze strany nájemníka, můžeme tuto částku jednoduše zahrnout do výše nájemného. Samozřejmě pouze pokud to trh, resp. výše nájemného snese.

5. Kdo platí za opravy bytu

Povinností nájemce je platit za „drobné opravy“ vybavení, které je v majetku pronajímatele a je součástí bytu. Přesně vymezuje tyto drobné opravy Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Jde např. o opravy či výměny vypínačů a zásuvek, zdrojů světla, klimatizace, kuchyňských linek, topidel a kotlů, podlah, dveří, oken apod. Nicméně nájemce je povinen hradit i všechny další opravy, kdy náklad na takovou opravu bez dopravy není vyšší než 1000,- Kč (toto by měl být vždy součet nákladů na opravy, které spolu věcně i časově souvisejí). Dalším kritériem je, že celkové náklady na drobné opravy by neměly přesáhnout 100,- Kč na 1 m2 podlahové plochy bytu za rok. Všechny ostatní opravy nad tento limit platí pronajímatel, stejně jako dílčí opravy převyšující 1000,- Kč. 

S těmito tématy se na mě moji klienti obracení nejčastěji, co se týče pronájmu. Věřím, že byl pro vás tento stručný popis přínosný, ať jste pronajímatelem či nájemcem. Nicméně stále je zde řada dalších témat, které se pokusím popsat v některém z mých dalších článků. 

Zdeněk Molcar