Často dostávám od svých klientů, jejichž nemovitost jsem prodal, otázky týkající se daně z příjmu. Zajímá je, kdy jsou povinni daň z příjmu státu zaplatit či zda nejde náhodou aplikovat nějaká výjimka. A jak se vůbec počítá daňový základ?
Pojďme si tedy ve stručnosti vysvětlit, jak to s tou daní z příjmu vlastně je.
Jak se daň z příjmu počítá
Prodáme-li nějakou nemovitost, peníze, které obdržíme z takové obchodní transakce jsou naším příjmem, ze kterého musíme zaplatit daň z příjmu. Základem takové daně dle § 10 zákona o dani z příjmu je příjem snížený o výdaje prokazatelně vynaložené na jeho dosažení. Budeme-li tedy prodávat byt za 1.500.000,- Kč, který jsme koupili za 1.200.000,- Kč, je daňový základ rozdíl těchto dvou částech, tedy 300.000,- Kč. Pokud je v prodejní ceně zahrnuta i provize realitní kanceláře, řekněme třeba 70.000,- Kč, je daňový základ už jen 230.000,- Kč, protože provizi zprostředkovatele (stejně jako třeba služby právníka) řadíme do výdajů. Daň z příjmu bude tedy v tomto případě 34.500,- Kč (230.000,- x 15%).
Ne vždy ale musíme tuto daň státu odvést. Je zde několik výjimek, kdy jsme od poplatku osvobozeni:
1. Vlastnictví nemovitosti min. 5 let
Pokud jsme prodanou nemovitost nabyli před více než pěti lety, nemusíme daň z příjmu platit. Jsme osvobozeni. Této lhůtě se říká časový test.
2. Bydliště v prodávané nemovitosti
Pokud jsme v prodané nemovitosti měli bydliště, zkracuje se časový test dokonce na 2 roky. Pozor, pojem bydliště je definován § 2 odst. 4 zákona o dani z příjmu, tj. nejedná se vždy o trvalé bydliště.
3. Převod práv k družstevnímu bytu
I zde se aplikuje časový test. Tedy daň z příjmu u převodu členských práv družstevního bytu neplatíme, pokud doba mezi nabytím těchto práv a následně jejich převodem na někoho dalšího přesahuje 5 let.
4. Prodej nemovitosti z dědictví
U prodeje nemovitosti, kterou jsme nabyli dědictvím a to od příbuzného v řadě přímé nebo manžela či manželky, se časový rámec 5 let krátí o dobu, kterou zůstavitel (ten, po kterém jsme dědili) vlastnil předmětnou nemovitosti. Vlastnil-li tedy náš rodič rodinný dům 4 roky, my jsme jej následně nabyli dědictvím a prodali až po dalším roce od takového nabytí, nemusíme daň z příjmu platit.
5. Vlastní bytová potřeba
Posledním osvobozením od daně z příjmu při prodeji nemovitosti je situace, kdy peníze utržené z prodeje takové nemovitosti prokazatelně použijeme pro uspokojení vlastní bytové potřeby. Pozor, to ovšem platí jen tehdy, použijeme-li tyto peníze do 1 roku od jejich získání. Koupíme-li si tedy z peněz, které jsme utržili za prodej nemovitosti jinou nemovitost ve které budeme bydlet, rovněž daň z příjmu neplatíme.
Toto je výčet pěti osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti. Nesplňujete-li ani jedno z nich, jste povinni daň z příjmu přiznat a zaplatit. To učiníte v běžném daňovém přiznání do konce března roku, který následuje po tom, ve kterém jste příjem obdrželi.
Zdeněk Molcar
váš realitní expert
Dobrý den, v roce 2015 jsem na základě dědictví nabyl členský podíl v družstevním bytě po svoji matce. Před tím jsem zde měl i já trvalý pobyt od r. 1960. Nyní byt chci prodat, poněvadž jsem zároveň koupil nemovitost. Jak to tedy je z daní z příjmu v mém případě? (pozn. matka zemřela 8.2. 2015 – počítá se od tohoto data doba 5-ti let členství v družstvu?) Děkuji za odpověď
Dobrý den, pokud jste nemovitost sdědil po matce, pětiletý daňový test se zkracuje o dobu, po kterou nemovitost vlastnila, vaše matka. Bohužel toto neplatí pro družstevní bydlení. Je však dle mého názoru možné použít jinou vyjímku, tedy že utržené peníze z „prodaného“ bytu použijete pro vlastní bytovou potřebu a nebo pokud jste odpovídající částku použil pro takovou potřebu v předcházejícím roce.
Dobrý den, u družstevního bytu se to právě NEzkracuje, pouze u bytu v OV. Pán musí vlastnit členská práva 5 let, aby byl osvobozen.
Dobrý den, máte pravdu, děkuji za upřesnění. Svojí odpověď jsem již upravil. Dle mého názoru by se pan Petr mohl dani vyhnout tak, že utržené peníze použije na uspokojení vlastní bytové potřeby.