Často ve své praxi narážím na situaci, kdy moji kolegové z řad realitních makléřů nazývají kdejaký pozemek pozemkem stavebním, byť mají o jeho vlastnostech pramálo informací. A samozřejmě i klienti a laická veřejnost často mluví o stavebním pozemku, a přitom není vůbec jasné, zda je na daném pozemku možné něco postavit, případně co a za jakých podmínek. Pojďme si tedy společně říct, kdy můžeme nazvat pozemek stavebním a kde informace získat.

Stavební pozemek je soubor jedné nebo více parcel na kterých je možné stavět. Při zjišťování možností stavět na daném pozemku bychom měli vždy začít územním plánem. Územní plán definuje každé jednotlivé území v obci z hlediska možnosti využití. A my máme vždy dvě možnosti. Buďto si informaci o „našem“ pozemku v územním plánu najdeme sami, nebo požádáme obec o tzv. územně plánovací informaci a v té dostaneme přesný popis možnosti využití daného území na základě udaného parcelního čísla nebo čísel. A přesně v této chvíli dělá drtivá většina nezkušených realitních makléřů zásadní chybu a to tu, že poté, co z územního plánu zjistí, že pozemek je určený ke stavbě objektů na bydlení nebo třeba rekreaci, tak nazve takový pozemek stavebním. A více nic neřeší!

Jenže takový pozemek bychom měli správně označit jako „pozemek určený k zástavbě“ nikoli jako „stavební“. Územní plán nám sice řekne možnou funkci pozemku z hlediska urbanistického plánování, ale vůbec nám neřekne detaily, potřebné pro zjištění skutečné možnosti stavět, případně co stavět!

Abychom totiž mohli na pozemku stavět, ať už cokoli, potřebujeme mnohem více informací. Územně plánovací informace nestačí. Potřebujeme vědět zejména jak bude stavba zásobena energiemi, jak bude řešen odpad, nebo jak bude napojena na inženýrské sítě. A potřebujeme také přesně znát možnost napojení pozemku na veřejnou komunikaci. To jsou klíčové věci! Už xkrát se mi stalo, že jsem narazil na pozemek určený k rodinnému bydlení, ale následným šetřením jsem zjistil, že není možné místo připojit k obecnímu vodovodu (např. kvůli naplněné kapacitě) a studnu (vrt) vyhláškou místní úřad nepovoloval. Jinde jsem zase zjistil, že není možné vybudovat výjezd na komunikaci, a to kvůli nedostatečným rozhledovým úhlům. Policie ČR zkrátka řekla ne! Tak jak tedy mít při koupi pozemku jistotu?

Ideální stav je, když vám prodávající ukáže již vydané územní rozhodnutí (ÚR) na stavbu v daném místě. To vám de facto přesně popíše, co můžete v místě postavit, jak to má vypadat, jako to má být velké, jak to bude zásobeno energiemi, jak to bude napojeno na veřejnou komunikaci atd. Před vydáním ÚR se totiž k záměru vyjadřují všechny dotčené orgány, včetně správců sítí, Policie ČR, obce atd. Nástavbou ÚR je už hotové stavební povolení případně územní souhlas, který vám dává rovněž jistotu, že budete moct v místě stavět a že je tedy daný pozemek skutečně stavební. (Nový stavební zákon dokonce přinesl v paragrafu 78 možnost sloučení územního a stavebního řízení) V některých obcích vám může tuto „jistotu“ poskytnout i regulační plán, což je jakýsi „velmi detailní územní plán“, případně také tzv. výjimka ze stavební uzávěry.

Zkrátka budete-li někdy jednat o stavebním pozemku, zjistěte si podrobně výše uvedené informace a nechte si předložit vydaná vyjádření a potvrzení. Jak jsem psal v úvodu, ne každý pozemek je stavební, byť se tak v inzerátu nebo na fotkách může tvářit. A samozřejmě nejlepší variantou je se obrátit na realitního makléře, který má potřebné zkušenosti a celým procesem nákupu nebo prodeje „stavebního“ pozemku vás provede tak, aby to bylo bezpečné pro všechny strany.