1. leden 2018 není jen Novým rokem, ale v rámci občanského zákoníku vstupuje v platnost také předkupní právo u spoluvlastnictví nemovitosti. Něco, co známe již z dob minulých a co bylo před několika lety zrušeno, je opět zde. Pomineme-li diskusi o tom, zda je návrat předkupního práva krokem zpět či nikoli, pojďme si alespoň ve stručnosti říci to nejdůležitější.

Od 1. 1. 2018 bude § 1124 Obč. zákoníku znít následovně: „Převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.“

Zjednodušeně řečeno, v případě spoluvlastnictví musí prodávající při případném prodeji nabídnout svůj prodávaný podíl spoluvlastníkům, tzv. oprávněným. Teprve až když tito spoluvlastníci nabídku odmítnou, tj. vzdají se svého předkupního práva, může spoluvlastník prodat svůj podíl třetí osobě. Předkupní právo platí i u bezúplatných převodů.

Problémem je, že se zavedením předkupního práva je spojena řada výkladových nejasností, a to s ohledem na nevhodné znění této novely občanského zákoníku. Takže až reálná praxe ukáže, jak velkou komplikací při prodeji nemovitosti toto předkupní právo je a bude. Nicméně otázku zda uplatnit či neuplatnit předkupní právo budeme asi nejčastěji řešit v těchto dvou případech:

Spoluvlastnický podíl na příjezdové cestě

V tomto případě doporučují naši právníci vycházet z existence tzv. funkčního celku (režim přídatného spoluvlastnictví). Pokud se tedy prodává typicky rodinný dům a s ním podíl na příjezdové komunikaci, tyto nemovitosti vytvářejí funkční celek, jsou na sobě závislé a není tak možné je prodávat odděleně. V takovém případě by se předkupní právo řešit nemělo.

Byt a spoluvlastnický podíl na garážovém stání, nebytovém prostoru apod.

V této situaci už se předkupní právo řešit musí. Nicméně po uzavření kupní smlouvy (bytová jednotka + spoluvlastnický podíl) se zájemcem bude oprávněnému z předkupního práva nabídnut spoluvlastnický podíl k dané nemovitosti (např. garážové stání) i s bytovou jednotkou, tzn. bude ve většině případů nabízeno jako ekonomický a funkční celek. Kupní smlouva musí být v takovém případě s tzv. rozvazovací podmínkou, tzn. že po jejím uzavření se tato smlouva předloží ostatním spoluvlastníkům – oprávněným. V případě, že oprávněný z předkupního práva bude mít o nemovitost zájem, tak se na základě rozvazovací podmínky kupní smlouva s původním zájemcem ruší a uzavře se kupní smlouva za shodných podmínek s oprávněným z předkupního práva. Pokud zájem mít nebude, je potřeba od něj získat prohlášení, ve kterém se předkupního práva vzdává, případně počkat na vypršení lhůty pro reakci na naši nabídku. Každopádně tyto případy budu u svých obchodů vždy řešit s našimi právníky individuálně.

Situace při prodeji nemovitostí se zavedení této novely velmi dramatizuje a to je jen další důvod k tomu, aby se prodávající při prodeji obrátili na zkušeného odborníka, který je celým procesem úspěšně provede.

V případě dotazů mě neváhejte kontaktovat.