Ačkoli se o tom stále příliš nemluví, realitní trh v České republice čeká 1. listopadu 2016 velmi zásadní změna. Změní se totiž plátce Daně z nabytí nemovitých věcí. Co to ale pro prodávajícího a kupujícího znamená?

Dosud jsme byli svědky paradoxu, a to že Daň z nabytí nemovitých věcí platil ten, který nemovitost pozbýval. Přesněji řečeno v zákoně stálo, že tuto daň platil prodávající, pokud se však strany nedohodnou v kupní smlouvě jinak. Ano, prodávající se skutečně s kupujícím mohli dohodnout, že daň zaplatí ten či onen, případně že jí zaplatí oba dva rovným dílem apod. Takže to bylo vše celkem jednoduché. Na čem se prodávající s kupujícím dohodl, tak to bylo. To už je ovšem od 1.11.2016 pasé. Změna zákona totiž říká, že nyní tuto daň platí kupující a to vždy! Ač si tedy můžeme o smysluplnosti této daně myslet své, konečně se alespoň název shoduje se skutečným stavem.

Co to ovšem znamená pro prodávajícího a kupujícího? Nemusí se to zdát, ale několik velmi zásadních věcí. Změna pláte daně jako taková je celkem jasná, nicméně zmatky mohou nastat v případě, kdy běží např. zprostředkovatelská smlouva mezi prodávajícím a zprostředkovatelem (realitní kanceláří), nebo rezervační smlouva mezi zprostředkovatelem a kupujícím, nebo kdy běží platnost Smlouvy o smlouvě budoucí kupní, případně samotná Kupní smlouva mezi prodávajícím a kupujícím. Ve všech těchto dokumentech by totiž mělo být o dani pojednáváno a toto pojednání by mělo být v souladu se zákonem.

Prodáváte-li nemovitost přes zprostředkovatele máte ve zprostředkovatelské smlouvě uvedeno kdo platí daň z nabytí nemovitých věcí? Pokud ne, nic se neděje. Od 1.11.2016 jí prostě musí platit kupující. Vy jste z obliga. Máte se zprostředkovatelem dohodnutou nějakou prodejní cenu a od 1.11. tedy ušetříte 4%. Ale pozor!! Vaše nemovitost je od tohoto data pro zájemce de facto o 4% dražší, tedy hůře prodejná než dnes! Proto pokud vám nereagují zájemci na nynější nabídku, budou vám reagovat po 4% zdražení? S tím je třeba počítat.

Máte-li však ve smlouvě ujednání, že daň hradí prodávající, doporučuji obratem kontaktovat zprostředkovatele a domluvit se na dodatku ke smlouvě, který tento stav napraví a to tak, že třeba o něco sníží nabídkovou cenu. A pak už je skutečně jen na vás, zda nemovitost zlevníte o cca 4% abyste zachovali aktuální cenu, či z cenou prostě hýbnete na jednu nebo druhou stranu.

Pokud jste ale kupující či prodávající nemovitosti a jste ve stavu kdy běží platná rezervační smlouva, určitě s druhou stranou zahajte okamžité jednání o tom, jak to bude s daní. Jak jsem již uvedl, od 1.11.2016 jí bude platit kupující a přes to nejede vlak. Ale počítá s tímto kupující, který podepsal rezervační smlouvu? Máte toto v rezervační smlouvě uvedeno? Bude mít dostatečně financování aby daň zaplatil, když s ní třeba původně nepočítal? Bude daň platit kupující sám přímo finančnímu úřadu nebo přes zprostředkovatele? Toto vše by mělo být jasné již při podpisu rezervačních smluv, aby se 1.11.2016 předešlo zbytečným překvapením pro jednu či druhou stranu. A pokud na plátce a způsob zaplacení daně rezervační smlouva nemyslí, doporučuji s druhou stranou uzavřít dodatek, který vše popíše a smlouvu doplní. Není to nic složitého a dobrý makléř toto hravě zajistí.

Pokud jsme však v obchodě dál, tak Smlouva o smlouvě budoucí kupní i samotná Kupní smlouva by měla již velmi přesně popisovat, kdo a jakým způsobem bude hradit Daň z nabytí nemovité věci. A pokud je např. ve smlouvě napsáno, že daň platí prodávající, a přitom ze zákona připadne po 1.11. povinnost na kupujícího, je toto třeba rovněž ve smlouvě opravit písemným dodatkem. Doporučuji, aby smlouva vedle uvedení plátce i přesně a detailně popsala jakým způsobem a kdy bude daň uhrazena.

Na závěr jedno obecné doporučení. Nejste-li si jisti, jak to vlastně s tou daní ve vašem „rozjetém“ prodeji/nákupu nemovitosti je a bude, kontaktujte obratem makléře, který obchod zajišťuje. Pokud si prodáváte/kupujete sami, tak doporučuji kontaktovat protistranu a již nyní se na celé věci dohodnout a vše si vyjasnit. Předejte tak po 1.11.2016 zbytečným zmatkům a překvapením.

Přeji vám úspěšný nákup/prodej a správné odvedení daně z nabytí.

Zdeněk Molcar